REPRÉSENTATION FISCALE
Missions d 'un représentant fiscal
Calculer le montant de l’impôt sur plus value en intégrant l’ensemble des déductions prévues par la loi
Remplir, pour l’Administration Fiscale, l’imprimé n°2048-IMM, actant la déclaration de plus-value et le signer
Garantir vis à vis de l’Administration le paiement intégral de la taxe
Minimiser le risque de requalification par l’Administration Fiscale
Tant que la prescription fiscale n’est pas éteinte, répondre à toute demande de l’Administration et supporter, le cas échéant en cas d'erreur, le paiement des majorations et pénalités
Lorsque la cession est réalisée par une personne morale (souvent une SCI) le représentant fiscal est également responsable du paiement de la taxe annuelle de 3 % (art. 990 F du CGI).
Si vous résidez hors Espace Economique Européen et que vous réalisez une plus-value immobilière imposable en France, vous avez l'obligation de désigner un représentant fiscal accrédité par l'administration fiscale française (CGI, article 244 bis A)
Le "prix d'acquisition" du bien peut inclure d'un certain nombre de frais et de dépenses tels que des travaux qui doivent être méticuleusement étudiés pour déterminer s'ils peuvent être pris en compte
Mieux connaître la Loi
Conformément à l'article 244bis A du CGI, les personnes physiques ou morales non domiciliées en France sont redevables d'un prélèvement sur les plus-values immobilières ou assimilées réalisées en France
Pour un particulier
– Résidence fiscale hors Espace Economique Européen (+ Liechtenstein)
– Délai de détention inférieur à 30 ans
– Vente supérieure à 150.000 EUR. Pour un montant inférieur, le notaire de la vente s’en chargera.
– Déductions possibles (travaux, mobilier)
Deux cas d’exonérations possibles :
1°) Article 150 U II 2° (dans la limite de 150 000 € de plus-value nette imposable) si vous êtes :
– ressortissants de l’Espace Economique Européen
et
– avez été fiscalement résidents en France pendant 2 années consécutives
et
– n’avez pas loué le bien depuis le 1er janvier de l’année précédant celle de la cession (sauf si la cession intervient dans les 5 ans de votre départ fiscal de France) et
– réalisez votre 1ère vente taxable depuis le 01/01/2006
2°) Les titulaires d’une pension de vieillesse ou d’invalidité (selon seuil de revenus)
Les cas des SCI familiales :
Depuis l’arrêt du Conseil d’Etat du 20 octobre 2014, les non-résidents hors Europe qui détiennent des parts dans une SCI française sont imposés à 19 %
Même si vous n’avez pas l’obligation fiscale d’avoir un représentant (vous êtes ressortissant de la zone Euro) vous pouvez avoir un intérêt économique à faire appel à un représentant fiscal
– particuliers : si vous avez fait beaucoup de travaux avec factures car elles seront étudiées avec soin (ce que ne feront ni un notaire, ni un agent immobilier) pour diminuer votre assiette taxable
– sociétés : si pour des raisons légitimes vous vendez un bien en dessous de sa valeur
Pour une société étrangère
Désignation sans aucune exception d’un représentant fiscal pour les sociétés ayant leur siège hors de l’Espace Economique Européen
– Pas d’exonération pour délai de détention de plus de 30 ans
– Plus-value imposée au taux de 33,1/3 %
– Taxe annuelle de 3 %
calculée sur la valeur vénale de l’immeuble (art. 990 E du CGI) (sociétés non européennes)
Durée de l’engagement vis à vis de l’administration fiscale : 3 années entières plus l’année de la vente.
etc.
Nos honoraires
Nous travaillons principalement sur des dossiers complexes ou lorsque des montants importants sont en jeu
Si votre dossier ne présente aucune complexité (pas ou peu de plus-values, peu de dépenses à déduire...) nous vous conseillons de vous adresser à votre notaire ou à votre fiscaliste qui sauront vous conseiller un représentant fiscal accrédité pour un cout minimal
Nos honoraires sont calculés sur la base du prix de cession du bien en fonction de la complexité du dossier et du nombre de pièces à étudier
Comptez 0.30% à 0.65% du prix de vente pour un particulier
et 0.70% à 1.20% du prix de vente pour une société
Les frais du représentant fiscal sont déductibles dans le calcul de la plus-value et prélevés sur le prix de vente
La législation française
1- Les modifications à compter du 1er janvier 2015 :
– Les plus-values immobilières des personnes physiques sont taxées au taux unique de 19 % + prélèvements sociaux (CSG et CRDS).
– Les sociétés de capitaux étrangères restent taxées au taux de 33,1/3 % avec dépôt d’une déclaration 2048 et paiement de l’impôt immédiat.
Attention, les règles de calcul sont spécifiques.
– L’abattement exceptionnel de 30 % sur les plus-values de cession de terrains à bâtir est étendu aux plus-values de cession d’immeubles bâtis voués à être démolis et situés dans des zones tendues.
– L’obligation de désigner un représentant fiscal est supprimée pour les résidents de l’Espace Economique Européen, hors Liechtenstein. Elle reste obligatoire pour les résidents des autres États
Autres aménagements prévus en matière de plus-values immobilières :
– L’exonération des immeubles destinés au logement social est étendue aux cessions d’immeubles effectuées au profit d’un acquéreur s’engageant à achever des logements sociaux dans les 4 ans.
– L’exonération des droits de surélévation d’immeubles existants est prolongée jusqu’au 31 décembre 2017.
2- Jurisprudence du Conseil d’Etat vis-à-vis des résidents fiscaux suisses
La Direction de la Législation Fiscale a confirmé l’arrêt du Conseil d’État du 20 novembre 2013 concernant le taux d’imposition des plus-values immobilières réalisées par des personnes physiques qui sont résidentes fiscales suisses. Désormais, elles bénéficient du taux d’imposition réduit de 19 % et restent soumises aux prélèvements sociaux (15,5 %). Purus faucibus ornare suspendisse sed.
Textes de Loi :
• Article 171 quater annexe II du CGI
• Article 244 bis A du CGI
• Article 990 F du CGI
Où les consulter :
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