Le démembrement de propriété est un acte juridique qui consiste à diviser la pleine propriété en nue-propriété et usufruit. Il s’agit d’un mécanisme  très souvent utilisé par les familles lors d’une donation ou d’une succession, son principal avantage étant de réduire les coûts fiscaux.

Démembrement de propriété : définition

Le démembrement de propriété se caractérise :

- d’un coté par l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l'usufruitier ;

- de l’autre coté, par l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire.

On parle de démembrement de propriété lorsque les trois attributs de la propriété (droit d'utiliser le bien, droit d'en disposer et droit d'en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne.

L'usufruitier peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.

Le nu-propriétaire conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l'usufruitier.

Les droits démembrés sont ainsi indépendants l’un de l’autre, mais ni l’usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peuvent procéder seuls à la vente du bien démembré. Le consentement des deux est obligatoire pour céder la pleine propriété du bien.

Cas fréquents de démembrement :

Le démembrement de propriété peut résulter de dispositions à l'occasion d'un décès : testament ou donation. Dans ce cas, le démembrement se produit au décès du disposant.

En effet, de nombreux héritiers se retrouvent nus-propriétaires d’un bien suite aux décès de leurs ascendants. Cependant, la transmission de patrimoine peut être anticipée par le biais d’un testament ou d’une donation. Dans ce cas, afin de diminuer le poids du patrimoine soumis aux droits de succession, la donation démembrée peut s’avérer intéressante. Elle consiste alors à donner la nue-propriété d’un bien, tout en conservant l’usufruit (la jouissance) pour soi. Par exemple, s’il s’agit d’un logement, le donateur peut continuer à l’habiter ou le louer, en revanche les donataires (ceux qui reçoivent le don) seront propriétaires de la nue-propriété.

Autre cas : il arrive souvent qu’on lègue par testament l’usufruit de ses biens à son partenaire de PACS, afin de le protéger. Dans cette hypothèse, le partenaire de PACS conserve l’usufruit de la résidence principale au moment de son décès. La part de la résidence principale n’est pas pour autant transmise puisque le partenaire de PACS ne devient pas propriétaire en pleine propriété. A son décès, il renonce à ce droit. Cette option permet de garantir au partenaire de PACS la possibilité d’occuper ou de mettre en location une résidence principale achetée en commun, par exemple, jusqu’à la fin de sa vie.  Le cas du PACS est cependant particulier, en effet, les partenaires de PACS ne sont pas héritiers l’un de l’autre. Il convient donc, si l’on souhaite accorder la nue propriété ou l’usufruit d’un bien à son partenaire de PACS à son décès, de rédiger un testament

Fin du démembrement de propriété :

De façon générale, les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (on peut acheter ou vendre ces droits).

Le démembrement de propriété prend fin au décès de l’usufruitier. A ce moment, le nu-propriétaire devient l’unique propriétaire du bien sans droits de succession à payer. Il peut alors l’occuper, le louer ou encore le vendre, comme évoqué plus haut avec l'exemple du PACS. On dit alors qu’il y a remembrement de la propriété. C’est une formule très utilisée qui permet de préparer sa succession tout en s’assurant de conserver la jouissance du bien de son vivant.

Il est à noter qu’en cas de décès du nu-propriétaire, la nue-propriété est transmise aux héritiers et entre dans la succession, pour la valeur de la nue-propriété seule.

L’abattement sur le montant de la donation : il est possible de donner, par parent et par enfant, la somme de 100 00 euros tous les 15 ans (depuis le 31 juillet 2012) sans avoir à acquitter de droits de donation. Un couple avec deux enfants peut ainsi donner en franchise d’impôt la somme de 400 000 euros.

Ce type de donation présente deux atouts : les droits de donation sont réduits car ils ne sont pas calculés sur la valeur totale du bien mais sur la seule nue-propriété. Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l’usufruit d’un bien sont fonction de l’âge du donateur au jour de la donation ; la valeur de la nue-propriété augmentant en même temps que l’âge du donateur.