Hormis pour la résidence principale qui bénéficie d’un traitement dérogatoire, la pleine-propriété n’est pas la solution patrimoniale la plus performante, tant sur le plan économique que sur le plan fiscal.

Tout un chacun peut être, selon la période de sa vie, à la recherche d’un complément de revenus ou d’une accumulation de patrimoine pour répondre à un besoin ultérieur (retraite, achat d’une résidence secondaire, etc.). 

Le démembrement de propriété est une solution intéressante pour faire correspondre au mieux la gestion de son patrimoine et ses objectifs à court ou à long terme 

Le démembrement du droit de propriété permet de "séparer" l’usufruit de la nue-propriété. Ce sont deux droits réels c’est-à-dire qu’ils peuvent être cédés à titre onéreux ou gratuits.

Sur quelle durée ?

Le démembrement de propriété s'effectue généralement sur une durée connue à l’avance. Il s’agit de démembrement temporaire de propriété. La durée la plus courante est de 10 ans, même si l’on trouve dans la pratique des durées plus courtes (5 ans) ainsi que des durées beaucoup plus longues (20 ans).

Le démembrement de propriété est-il réservé aux seuls professionnels ?

Non, le démembrement de propriété peut se faire :
- au sein d’une famille, souvent entre parent(s) et enfant(s)
- entre une personne physique et une personne morale pour un bien professionnel
- entre des tiers, personnes physiques ou morales

Dans quels domaines peut-il s’appliquer ?

Le démembrement de propriété se pratique en immobilier « physique », mais également sur les parts de SCPI (« pierre-papier ») ou les parts de SCI, les clauses bénéficiaires de contrats d’assurance-vie, les objets d’art...

Dans le cas de l'immobilier physique, il est par exemple possible d'effectuer du démembrement de propriété sur :
- des logements neufs ou anciens, appartements, maisons, immeubles entiers…
- des biens « de vacances » 
- des bureaux, boutiques
- des parkings

Qu'en est-il sur le plan fiscal ?

Le nu-propriétaire :

- ne paye aucun impôt sur le revenu puisqu’il ne perçoit pas de loyers
- sous certaines conditions n'est pas tenu de déclarer la valeur de la nue-propriété du bien dans son inventaire IFI pendant toute la période de démembrement
- est redevable de la taxe foncière et les travaux de grosses réparation, sauf dispositions contraires indiquées dans la convention d'usufruit

L’usufruitier :

- est redevable de l’Impôt sur le Revenu s’il perçoit des loyers
- déclare le bien à l’IFI soit pour sa valeur en pleine propriété, soit pour la seule valeur de l’usufruit sous certaines conditions
- n'est pas, sauf dispositions contraires indiquées au sein de la convention, redevable de la taxe foncière mais paie les charges d’entretien s'il occupe le bien

La convention d’usufruit est le document clé

Le lien qui lie l’usufruitier au nu-propriétaire est traduit juridiquement par la signature d’une convention d'usufruit. C’est la clé de voûte d’une opération en démembrement de propriété. Il est donc indispensable de la faire rédiger par un professionnel expérimenté.

Que se passe-t-il au terme de la période de démembrement ?

Le nu-propriétaire devient naturellement (et sans frais ni taxes) plein-propriétaire. On dit que « le droit d'usufruit rejoint la nue-propriété ».

Le nu-propriétaire - ainsi devenu plein-propriétaire - pourra alors revendre le bien, le mettre en location ou l’occuper. S'il le souhaite, il pourra également faire une nouvelle opération de démembrement de propriété.

Il s’agit donc d’un placement souvent effectué en vue de la retraite ou dans le cadre d'une transmission intergénérationnelle.

Il est actuellement plus performant financièrement que les contrats d’assurance-vie investis en obligations d’Etat.

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