Articles clés en matière de transactions immobilières
Code civil
Article 1128 du Code civil
Il n’y a que les choses qui sont dans le commerce qui puissent être l’objet des conventions.
Article 1129 du Code civil
Il faut que l’obligation ait pour objet une chose au moins déterminée quant à son espèce.
La quotité de la chose peut être incertaine, pourvu qu’elle puisse être déterminée.
Article 1130 du Code civil
Les choses futures peuvent être l’objet d’une obligation.
On ne peut cependant renoncer à une succession non ouverte, ni faire aucune stipulation sur une pareille succession, même avec le consentement de celui de la succession duquel il s’agit, que dans les conditions prévues par la loi.
Article 1134 du Code civil
Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.
À savoir
Loi carrez: LOI no 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété
Art. 1er. – I. – L’article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est ainsi rétabli :
<< Art. 46. – Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot.
La nullité de l’acte peut être invoquée sur le fondement de l’absence de toute mention de superficie.
<< Cette superficie est définie par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
<< Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47.
<< Le bénéficiaire en cas de promesse de vente, le promettant en cas de promesse d’achat ou l’acquéreur peut intenter l’action en nullité, au plus tard à l’expiration d’un délai d’un mois à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente.
<< La signature de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente mentionnant la superficie de la partie privative du lot ou de la fraction de lot entraîne la déchéance du droit à engager ou à poursuivre une action en nullité de la promesse ou du contrat qui l’a précédé, fondée sur l’absence de mention de cette superficie.
<< Si la superficie est supérieure à celle exprimée dans l’acte, l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix.
<< Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure.
<< L’action en diminution du prix doit être intentée par l’acquéreur dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique constatant la réalisation de la vente, à peine de déchéance. >> II. – Dans le premier alinéa de l’article 43 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 précitée, les mots << et 42 >> sont remplacés par les mots << , 42 et 46 >>.
Art. 2. – La présente loi est applicable dans les territoires d’outre-mer et à Mayotte.
Art. 3. – La présente loi entre en vigueur au terme d’un délai de six mois à compter de sa promulgation.
Elle n’est pas applicable aux actes authentiques constatant dans les six mois à compter de la date d’entrée en vigueur de la présente loi une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur ou intervenant à la suite d’une promesse unilatérale de vente ou d’achat dont la date est antérieure à cette entrée en vigueur, ni aux décisions judiciaires constatant une vente réalisée antérieurement à cette entrée en vigueur.
La présente loi sera exécutée comme loi de l’Etat.
Jacques Chirac
Par le Président de la République :Le Premier ministre,
Alain Juppé
Jacques Toubon
des transports et du tourisme,
Bernard Pons
Jean-Jacques Peretti
Pierre-André Périssol
Assemblée nationale :
Proposition de loi no 2432 ;
Rapport de M. Jean-Luc Warsmann, au nom de la commission des lois, no 2706 ; Discussion et adoption le 18 avril 1996.
Sénat :
Proposition de loi, adoptée par l’Assemblée nationale en première lecture,
no 320 (1995-1996) ;
Rapport de M. François Blaizot, au nom de la commission des lois, no 473 (1995-1996) ;
Discussion et adoption le 22 octobre 1996.
Assemblée nationale :
Proposition de loi, modifiée par le Sénat, no 3051 ;
Rapport de M. Jean-Luc Warsmann, au nom de la commission des lois, no 3214 ; Discussion et adoption le 10 décembre 1996.
Jurisprudence loi carrez: Arrêt de la Cour de Cassation, 3ème chambre civile, rendu le 2 octobre 2013
Par cet arrêt, la cour de Cassation renforce une jurisprudence de 2007 qui imposait que la surface carrez soit déterminée en tenant compte de la substance effective du bien au jour de la vente, et non de sa désignation dans l’état descriptif de division.
