Sur cette page figure une sélection d’articles clé sur l’usufruit réalisée par notre équipe.
Code Civil :
1. De l’usufruit.
Art 544 : Créé par Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804
La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.
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Art 576 : Créé par Loi 1804-01-27 promulguée le 6 février 1804.
Dans tous les cas où le propriétaire dont la matière a été employée, à son insu, à former une chose d’une autre espèce peut réclamer la propriété de cette chose, il a le choix de demander la restitution de sa matière en même nature, quantité, poids, mesure et bonté, ou sa valeur estimée à la date de la restitution.
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Art 578 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à la charge d’en conserver la substance.
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Art 579 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruit est établi par la loi, ou par la volonté de l’homme.
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Notre avis : s’il y a volonté de l’homme il faut qu’elle soit clairement établie. Idéalement devant notaire mais aussi par convention sous seing privé, devant des témoins.
Art 580: Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruit peut être établi, ou purement, ou à certain jour, ou à condition.
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Art 581 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Il peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles.
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1.1. Les droits de l’usufruitier.
Art 582 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier a le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils, que peut produire l’objet dont il a l’usufruit.
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Art 584 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les fruits civils sont les loyers des maisons, les intérêts des sommes exigibles, les arrérages des rentes.
Les prix des baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits civils.
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Art 585 : Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 – art. 10
Les fruits naturels et industriels, pendants par branches ou par racines au moment où l’usufruit est ouvert, appartiennent à l’usufruitier.
Ceux qui sont dans le même état au moment où finit l’usufruit appartiennent au propriétaire, sans récompense de part ni d’autre des labours et des semences, mais aussi sans préjudice de la portion des fruits qui pourrait être acquise au métayer, s’il en existait un au commencement ou à la cessation de l’usufruit.
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Art 586 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les fruits civils sont réputés s’acquérir jour par jour et appartiennent à l’usufruitier à proportion de la durée de son usufruit. Cette règle s’applique aux prix des baux à ferme comme aux loyers des maisons et autres fruits civils.
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Art 587 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804.
Si l’usufruit comprend des choses dont on ne peut faire usage sans les consommer, comme l’argent, les grains, les liqueurs, l’usufruitier a le droit de s’en servir, mais à la charge de rendre, à la fin de l’usufruit, soit des choses de même quantité et qualité soit leur valeur estimée à la date de la restitution.
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Art 588 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruit d’une rente viagère donne aussi à l’usufruitier, pendant la durée de son usufruit, le droit d’en percevoir les arrérages, sans être tenu à aucune restitution.
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Art 589 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si l’usufruit comprend des choses qui, sans se consommer de suite, se détériorent peu à peu par l’usage, comme du linge, des meubles meublants, l’usufruitier a le droit de s’en servir pour l’usage auquel elles sont destinées, et n’est obligé de les rendre à la fin de l’usufruit que dans l’état où elles se trouvent, non détériorées par son dol ou par sa faute.
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Art 590 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si l’usufruit comprend des bois taillis, l’usufruitier est tenu d’observer l’ordre et la quotité des coupes, conformément à l’aménagement ou à l’usage constant des propriétaires ; sans indemnité toutefois en faveur de l’usufruitier ou de ses héritiers, pour les coupes ordinaires, soit de taillis, soit de baliveaux, soit de futaie, qu’il n’aurait pas faites pendant sa jouissance.
Les arbres qu’on peut tirer d’une pépinière sans la dégrader ne font aussi partie de l’usufruit qu’à la charge par l’usufruitier de se conformer aux usages des lieux pour le remplacement.
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Art 591 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier profite encore, toujours en se conformant aux époques et à l’usage des anciens propriétaires, des parties de bois de haute futaie qui ont été mises en coupes réglées, soit que ces coupes se fassent périodiquement sur une certaine étendue de terrain, soit qu’elles se fassent d’une certaine quantité d’arbres pris indistinctement sur toute la surface du domaine.
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Art 592 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Dans tous les autres cas, l’usufruitier ne peut toucher aux arbres de haute futaie : il peut seulement employer, pour faire les réparations dont il est tenu, les arbres arrachés ou brisés par accident ; il peut même, pour cet objet, en faire abattre s’il est nécessaire, mais à la charge d’en faire constater la nécessité avec le propriétaire.
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Art 593 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Il peut prendre, dans les bois, des échalas pour les vignes ; il peut aussi prendre, sur les arbres, des produits annuels ou périodiques ; le tout suivant l’usage du pays ou la coutume des propriétaires.
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Art 594 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les arbres fruitiers qui meurent, ceux mêmes qui sont arrachés ou brisés par accident, appartiennent à l’usufruitier, à la charge de les remplacer par d’autres.
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Art 595 : Modifié par Loi n°65-570 du 13 juillet 1965 – art. 4 JORF 14 juillet 1965 en vigueur le 1er janvier 1966
L’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.
Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.
Les baux de neuf ans ou au-dessous que l’usufruitier seul a passés ou renouvelés plus de trois ans avant l’expiration du bail courant s’il s’agit de biens ruraux, et plus de deux ans avant la même époque s’il s’agit de maisons, sont sans effet, à moins que leur exécution n’ait commencé avant la cessation de l’usufruit.
L’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire, donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice à passer seul cet acte.
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Art 596 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier jouit de l’augmentation survenue par alluvion à l’objet dont il a l’usufruit.
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Art 597 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Il jouit des droits de servitude, de passage, et généralement de tous les droits dont le propriétaire peut jouir, et il en jouit comme le propriétaire lui-même.
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Art 598 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Il jouit aussi, de la même manière que le propriétaire, des mines et carrières qui sont en exploitation à l’ouverture de l’usufruit ; et néanmoins, s’il s’agit d’une exploitation qui ne puisse être faite sans une concession, l’usufruitier ne pourra en jouir qu’après en avoir obtenu la permission du Président de la République.
Il n’a aucun droit aux mines et carrières non encore ouvertes, ni aux tourbières dont l’exploitation n’est point encore commencée, ni au trésor qui pourrait être découvert pendant la durée de l’usufruit.
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Art 599 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Le propriétaire ne peut, par son fait, ni de quelque manière que ce soit, nuire aux droits de l’usufruitier.
De son côté, l’usufruitier ne peut, à la cessation de l’usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu’il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée.
Il peut cependant, ou ses héritiers, enlever les glaces, tableaux et autres ornements qu’il aurait fait placer, mais à la charge de rétablir les lieux dans leur premier état.
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1.2. Les obligations de l’usufruitier
Art 600 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier prend les choses dans l’état où elles sont, mais il ne peut entrer en jouissance qu’après avoir fait dresser, en présence du propriétaire, ou lui dûment appelé, un inventaire des meubles et un état des immeubles sujets à l’usufruit.
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Art 601 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Il donne caution de jouir en bon père de famille, s’il n’en est dispensé par l’acte constitutif de l’usufruit ; cependant les père et mère ayant l’usufruit légal du bien de leurs enfants, le vendeur ou le donateur, sous réserve d’usufruit, ne sont pas tenus de donner caution.
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Art 602 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si l’usufruitier ne trouve pas de caution, les immeubles sont donnés à ferme ou mis en séquestre ;
Les sommes comprises dans l’usufruit sont placées ;
Les denrées sont vendues et le prix en provenant est pareillement placé ;
Les intérêts de ces sommes et les prix des fermes appartiennent, dans ce cas, à l’usufruitier.
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Art 603 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
A défaut d’une caution de la part de l’usufruitier, le propriétaire peut exiger que les meubles qui dépérissent par l’usage soient vendus, pour le prix en être placé comme celui des denrées ; et alors l’usufruitier jouit de l’intérêt pendant son usufruit :
Cependant l’usufruitier pourra demander, et les juges pourront ordonner, suivant les circonstances, qu’une partie des meubles nécessaires pour son usage lui soit délaissée, sous sa simple caution juratoire, et à la charge de les représenter à l’extinction de l’usufruit.
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Art 604 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Le retard de donner caution ne prive pas l’usufruitier des fruits auxquels il peut avoir droit ; ils lui sont dus du moment où l’usufruit a été ouvert.
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Art 605 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien.
Les grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire, à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de réparations d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit ; auquel cas l’usufruitier en est aussi tenu.
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Art 606 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières.
Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier.
Toutes les autres réparations sont d’entretien.
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Art 607: Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Ni le propriétaire, ni l’usufruitier, ne sont tenus de rebâtir ce qui est tombé de vétusté, ou ce qui a été détruit par cas fortuit.
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Art 608 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l’héritage, telles que les contributions et autres qui dans l’usage sont censées charges des fruits.
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Art 609 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
A l’ égard des charges qui peuvent être imposées sur la propriété pendant la durée de l’usufruit, l’usufruitier et le propriétaire y contribuent ainsi qu’il suit :
Le propriétaire est obligé de les payer, et l’usufruitier doit lui tenir compte des intérêts ;
Si elles sont avancées par l’usufruitier, il a la répétition du capital à la fin de l’usufruit.
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Art 610 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Le legs fait par un testateur, d’une rente viagère ou pension alimentaire, doit être acquitté par le légataire universel de l’usufruit dans son intégrité, et par le légataire à titre universel de l’usufruit dans la proportion de sa jouissance, sans aucune répétition de leur part.
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Art 611 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier à titre particulier n’est pas tenu des dettes auxquelles le fonds est hypothéqué : s’il est forcé de les payer, il a son recours contre le propriétaire, sauf ce qui est dit à l’article 1020, au titre » Des donations entre vifs et des testaments « .
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Art 612 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier, ou universel, ou à titre universel, doit contribuer avec le propriétaire au paiement des dettes ainsi qu’il suit :
On estime la valeur du fonds sujet à usufruit ; on fixe ensuite la contribution aux dettes à raison de cette valeur.
Si l’usufruitier veut avancer la somme pour laquelle le fonds doit contribuer, le capital lui en est restitué à la fin de l’usufruit, sans aucun intérêt.
Si l’usufruitier ne veut pas faire cette avance, le propriétaire a le choix, ou de payer cette somme, et, dans ce cas, l’usufruitier lui tient compte des intérêts pendant la durée de l’usufruit, ou de faire vendre jusqu’à due concurrence une portion des biens soumis à l’usufruit.
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Art 613 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruitier n’est tenu que des frais des procès qui concernent la jouissance et des autres condamnations auxquelles ces procès pourraient donner lieu.
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Art 614 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si, pendant la durée de l’usufruit, un tiers commet quelque usurpation sur le fonds, ou attente autrement aux droits du propriétaire, l’usufruitier est tenu de le dénoncer à celui-ci ; faute de ce, il est responsable de tout le dommage qui peut en résulter pour le propriétaire, comme il le serait de dégradations commises par lui-même.
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Art 615 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si l’usufruit n’est établi que sur un animal qui vient à périr sans la faute de l’usufruitier, celui-ci n’est pas tenu d’en rendre un autre, ni d’en payer l’estimation.
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Art 616 : Modifié par Loi 60-464 1960-05-17 art. 1 JORF 18 mai 1960
Si le troupeau sur lequel un usufruit a été établi périt entièrement par accident ou par maladie et sans la faute de l’usufruitier, celui-ci n’est tenu envers le propriétaire que de lui rendre compte des cuirs, ou de leur valeur estimée à la date de la restitution.
Si le troupeau ne périt pas entièrement, l’usufruitier est tenu de remplacer, jusqu’à concurrence du croît, les têtes des animaux qui ont péri.
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1.3. Comment l’usufruit prend fin.
Art 617 : Modifié par LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 – art. 10
L’usufruit s’éteint :
Par la mort de l’usufruitier ;
Par l’expiration du temps pour lequel il a été accordé ;
Par la consolidation ou la réunion sur la même tête, des deux qualités d’usufruitier et de propriétaire ;
Par le non-usage du droit pendant trente ans ;
Par la perte totale de la chose sur laquelle l’usufruit est établi.
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Art 618 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruit peut aussi cesser par l’abus que l’usufruitier fait de sa jouissance, soit en commettant des dégradations sur le fonds, soit en le laissant dépérir faute d’entretien.
Les créanciers de l’usufruitier peuvent intervenir dans les contestations pour la conservation de leurs droits ; ils peuvent offrir la réparation des dégradations commises et des garanties pour l’avenir.
Les juges peuvent, suivant la gravité des circonstances, ou prononcer l’extinction absolue de l’usufruit, ou n’ordonner la rentrée du propriétaire dans la jouissance de l’objet qui en est grevé, que sous la charge de payer annuellement à l’usufruitier, ou à ses ayants cause, une somme déterminée, jusqu’à l’instant où l’usufruit aurait dû cesser.
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Art 619 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruit qui n’est pas accordé à des particuliers ne dure que trente ans
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Art 620: Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
L’usufruit accordé jusqu’à ce qu’un tiers ait atteint un âge fixe dure jusqu’à cette époque, encore que le tiers soit mort avant l’âge fixé.
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Art 621 : Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 – art. 29 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
En cas de vente simultanée de l’usufruit et de la nue-propriété d’un bien, le prix se répartit entre l’usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l’usufruit sur le prix.
La vente du bien grevé d’usufruit, sans l’accord de l’usufruitier, ne modifie pas le droit de ce dernier, qui continue à jouir de son usufruit sur le bien s’il n’y a pas expressément renoncé.
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Art 622 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Les créanciers de l’usufruitier peuvent faire annuler la renonciation qu’il aurait faite à leur préjudice.
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Art 623 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si une partie seulement de la chose soumise à l’usufruit est détruite, l’usufruit se conserve sur ce qui reste.
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Art 624 : Créé par Loi 1804-01-30 promulguée le 9 février 1804
Si l’usufruit n’est établi que sur un bâtiment, et que ce bâtiment soit détruit par un incendie ou autre accident, ou qu’il s’écroule de vétusté, l’usufruitier n’aura le droit de jouir ni du sol ni des matériaux.
Si l’usufruit était établi sur un domaine dont le bâtiment faisait partie, l’usufruitier jouirait du sol et des matériaux.
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Code de la construction et de l’habitation :
Art L411-3: modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 – art. 109
Les dispositions du présent article sont d’ordre public et sont applicables aux logements appartenant ou ayant appartenu aux organismes d’habitations à loyer modéré, dès lors que ces logements ont été construits, acquis ou acquis et amélioré par lesdits organismes en vue de leur location avec le concours financier de l’État ou qu’ils ont ouvert droit à l’aide personnalisée au logement en application d’une convention prévue à l’article L. 353-14 conclue entre lesdits organismes et l’État.
Ces dispositions ne sont pas applicables:
-aux logements vendus par les organismes d’habitations à loyer modéré en application des premier, troisième à sixième et dixième alinéas de l’article L. 443-11 ;
-aux logements cédés ou apportés aux sociétés civiles immobilières régies par les articles L. 443-6-2 et suivants et devenus propriété d’un associé personne physique ;
-aux logements dont l’usufruit a été détenu temporairement par les organismes d’habitations à loyer modéré ;
-aux logements construits par les organismes d’habitations à loyer modéré dans le cadre d’un bail à construction ou d’un bail emphytéotique et devenus propriété du bailleur à l’expiration du bail ;
-aux lots acquis en vue de leur revente et situés dans les copropriétés qui font l’objet d’un plan de sauvegarde en application de l’article L. 615-1, tels que précisés aux articles L. 421-1, L. 422-2 et L. 422-3.
En cas de transfert de propriété, y compris en cas de cession non volontaire, ces logements restent soumis à des règles d’attribution sous condition de ressources et de fixation de loyer par l’autorité administrative dans des conditions fixées par un décret en Conseil d’État. Les locataires de ces logements bénéficient du droit au maintien dans les lieux en application de l’article L. 442-6 ainsi que des dispositions des articles L. 353-15-1 et L. 442-6-1.
Tout acte transférant la propriété ou la jouissance de ces logements ou constatant ledit transfert doit, à peine de nullité de plein droit, reproduire les dispositions du présent article. L’action en nullité peut être intentée par tout intéressé ou par l’autorité administrative dans un délai de cinq ans à compter de la publication de l’acte au fichier immobilier.
A la demande de tout intéressé ou de l’autorité administrative, le juge annule tout contrat conclu en violation des dispositions du présent article et ordonne, le cas échéant, la réaffectation des lieux à un usage d’habitation locative.
Article L253-1 : Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 42 JORF 16 juillet 2006
L’usufruit d’un logement ou d’un ensemble de logements peut être établi par convention au profit d’une personne morale, pour une durée minimale de quinze années, en vue de la location de ce ou ces logements.
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Article L253-2 : Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 42 JORF 16 juillet 2006
Les logements dont l’usufruit est détenu par les bailleurs visés à l’article L. 253-1 peuvent être financés par des prêts aidés dans des conditions définies par décret.
Ils peuvent faire l’objet d’une convention mentionnée à l’article L. 351-2, conclue pour une durée identique à celle de l’usufruit.
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Article L253-3 : Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 42 JORF 16 juillet 2006
Le bail doit expressément indiquer, de manière apparente, le statut juridique du logement, préciser le terme ultime du contrat tel que prévu à l’article L. 253-4 et reproduire les termes des articles L. 253-5 à L. 253-7.
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Article L253-4 : Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 42 JORF 16 juillet 2006
Le bail conclu dans le cadre d’un usufruit prend fin de plein droit au plus tard à la date de l’extinction des droits d’usufruit sur le bien loué.
Les deuxième à quatrième alinéas de l’article 595 du code civil ne s’appliquent pas aux baux soumis au présent article.
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Article L253-5 : Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 42 JORF 16 juillet 2006
Six mois avant l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, peut :
– soit proposer au locataire un nouveau bail prenant effet au terme de l’usufruit, conforme aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 ;
– soit donner congé pour vendre ou pour occuper le bien selon les modalités prévues à l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée, avec effet au terme de l’usufruit. Le congé est dans ce cas valablement donné par le seul nu-propriétaire au locataireLa notification reproduit les termes du II de l’article L. 253-6 et de l’article L. 253-7.
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Article L253-6 : Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 42 JORF 16 juillet 2006
I. – Un an avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur rappelle au nu-propriétaire et au locataire les dispositions de l’article L. 253-5.
II. – Trois mois avant l’extinction de l’usufruit, le bailleur propose au locataire qui n’a pas conclu un nouveau bail avec le nu-propriétaire et qui remplit les conditions de ressources fixées par décret la location d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités.
Le non-respect par l’usufruitier-bailleur de cette obligation est inopposable au nu-propriétaire.
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Article L253-7 : Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 42 JORF 16 juillet 2006
Le locataire qui n’a pas conclu le contrat de location proposé par le nu-propriétaire ni accepté l’offre de relogement faite par l’usufruitier-bailleur est déchu de tout titre d’occupation sur le logement à l’expiration de l’usufruit.
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Article L253-8 : Créé par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 – art. 42 JORF 16 juillet 2006
Les dispositions du présent chapitre sont d’ordre public.
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Journal officiel :
Loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (1)
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Circulaire UHC/FB 3 n°2007-27 du 17 avril 2007 concernant la mise en œuvre de l’usufruit locatif social
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Décret n° 2009-314 du 20 mars 2009 relatif aux conditions de financement des opérations réalisées dans le cadre d’une convention d’usufruit et modifiant le code de la construction et de l’habitation
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Loi de finance rectificative pour 2008 : Article 82
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Code Général des impôts :
Art 669 : Modifié par Loi – art. 28 JORF 31 décembre 2003 Modifié par Loi 2003-1311 2003-12-30 art. 19 1° Finances pour 2004 JORF 31 décembre 2003
I. – Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
| Age de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
| Moins de: | ||
| 21 ans révolus | 90% | 10% |
| 31 ans révolus | 80% | 20% |
| 41 ans révolus | 70% | 30% |
| 51 ans révolus | 60% | 40% |
| 61 ans révolus | 50% | 50% |
| 71 ans révolus | 40% | 60% |
| 81 ans révolus | 30% | 70% |
| 91 ans révolus | 20% | 80% |
| Plus de 91 ans révolus | 10% | 90% |
Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété.
II. – L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier.
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Art 751 : Modifié par Loi n°2006-728 du 23 juin 2006 – art. 29 JORF 24 juin 2006 en vigueur le 1er janvier 2007
Est réputé, au point de vue fiscal, faire partie, jusqu’à preuve contraire, de la succession de l’usufruitier, toute valeur mobilière, tout bien meuble ou immeuble appartenant, pour l’usufruit, au défunt et, pour la nue-propriété, à l’un de ses présomptifs héritiers ou descendants d’eux, même exclu par testament ou à ses donataires ou légataires institués, même par testament postérieur, ou à des personnes interposées, à moins qu’il y ait eu donation régulière et que cette donation, si elle n’est pas constatée dans un contrat de mariage, ait été consentie plus de trois mois avant le décès ou qu’il y ait eu démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669.
La preuve contraire peut notamment résulter d’une donation des deniers constatée par un acte ayant date certaine, quel qu’en soit l’auteur, en vue de financer, plus de trois mois avant le décès, l’acquisition de tout ou partie de la nue-propriété d’un bien, sous réserve de justifier de l’origine des deniers dans l’acte en constatant l’emploi.
Sont réputées personnes interposées les personnes désignées dans les articles 911, deuxième alinéa.
Toutefois, si la nue-propriété provient à l’héritier, au donataire, au légataire ou à la personne interposée d’une vente ou d’une donation à lui consentie par le défunt, les droits de mutation acquittés par le nu-propriétaire et dont il est justifié sont imputés sur l’impôt de transmission par décès exigible à raison de l’incorporation des biens dans la succession.
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Art 885 G: Modifié par Loi 2003-1311 2003-12-30 art. 19 4° Finances pour 2004 JORF 31 décembre 2003
Les biens ou droits grevés d’un usufruit, d’un droit d’habitation ou d’un droit d’usage accordé à titre personnel sont compris dans le patrimoine de l’usufruitier ou du titulaire du droit pour leur valeur en pleine propriété. Toutefois, les biens grevés de l’usufruit ou du droit d’usage ou d’habitation sont compris respectivement dans les patrimoines de l’usufruitier ou du nu-propriétaire suivant les proportions fixées par l’article 669 dans les cas énumérés ci-après, et à condition, pour l’usufruit, que le droit constitué ne soit ni vendu, ni cédé à titre gratuit par son titulaire :
a. Lorsque la constitution de l’usufruit résulte de l’application des articles 767, 1094 ou 1098 du code civil. Les biens dont la propriété est démembrée en application d’autres dispositions, et notamment de l’article 1094-1 du code civil, ne peuvent faire l’objet de cette imposition répartie.
b. Lorsque le démembrement de propriété résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, le droit d’usage ou d’habitation et que l’acquéreur n’est pas l’une des personnes visées à l’article 751
c. Lorsque l’usufruit ou le droit d’usage ou d’habitation a été réservé par le donateur d’un bien ayant fait l’objet d’un don ou legs à l’État, aux départements, aux communes ou syndicats de communes et à leurs établissements publics, aux établissements publics nationaux à caractère administratif et aux associations reconnues d’utilité publique
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Art 1133 : Sous réserve des dispositions de l’article 1020
La réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.
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Art. 15 de la 3ème loi de finance 2012 :
I. L’article 13 du code général des impôts est complété par un 5 ainsi rédigé :
« 5.1. Pour l’application du 3 et par dérogation aux dispositions du présent code relatives à l’imposition des plus-values, le produit résultant de la première cession à titre onéreux d’un même usufruit temporaire ou, si elle est supérieure, la valeur vénale de cet usufruit temporaire est imposable au nom du cédant, personne physique ou société ou groupement qui relève des articles 8 à 8 ter, dans la catégorie de revenus à laquelle se rattache, au jour de la cession, le bénéfice ou revenu procuré ou susceptible d’être procuré par le bien ou le droit sur lequel porte l’usufruit temporaire cédé.
« Lorsque l’usufruit temporaire cédé porte sur des biens ou droits procurant ou susceptibles de procurer des revenus relevant de différentes catégories, le produit résultant de la cession de cet usufruit temporaire, ou le cas échéant sa valeur vénale, est imposable dans chacune de ces catégories à proportion du rapport entre, d’une part, la valeur vénale des biens ou droits dont les revenus se rattachent à la même catégorie et, d’autre part, la valeur vénale totale des biens ou droits sur lesquels porte l’usufruit temporaire cédé.
« 2. Pour l’application du 1 du présent 5 et à défaut de pouvoir déterminer, au jour de la cession, une catégorie de revenus, le produit résultant de la cession de l’usufruit temporaire, ou le cas échéant sa valeur vénale, est imposé :
« a) Dans la catégorie des revenus fonciers, sans qu’il puisse être fait application du II de l’article 15, lorsque l’usufruit temporaire cédé est relatif à un bien immobilier ou à des parts de sociétés, groupements ou organismes, quelle qu’en soit la forme, non soumis à l’impôt sur les sociétés et à prépondérance immobilière au sens des articles 150 UB ou 244 bis A ;
« b) Dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers, lorsque l’usufruit temporaire cédé est relatif à des valeurs mobilières, droits sociaux, titres ou droits s’y rapportant, ou à des titres représentatifs des mêmes valeurs, droits ou titres, mentionnés à l’article 150-0 A ;
« c) Dans la catégorie des bénéfices non commerciaux, dans les autres cas. »
II. Le I est applicable aux cessions à titre onéreux d’un usufruit temporaire intervenues à compter du 14 novembre 2012.
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Article 31 : Modifié par Ordonnance n°2013-676 du 25 juillet 2013 – art. 42
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Article 278 sexies : Modifié par Loi – art. 25 JORF 31 décembre 2003
I. La taxe sur la valeur ajoutée est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :
Les ventes et les apports en société de terrains à bâtir et de biens assimilés à ces terrains par les 1° et 3° du I de l’article 1594-0 G consentis aux organismes d’habitations à loyer modéré visés à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation ou aux personnes bénéficiaires, au moment de la vente ou de l’apport, d’un prêt mentionné à l’article R. 331-1 du même code pour la construction de logements visés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du même code.
II. Le taux réduit de 5,5 % s’applique également aux indemnités de toute nature perçues par les personnes qui exercent sur ces immeubles un droit de propriété ou de jouissance.
Les livraisons à soi-même mentionnées au quatrième alinéa du c du 1 du 7° de l’article 257 de logements sociaux à usage locatif mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation dont la construction a été financée au moyen d’un prêt prévu à l’article R. 331-1 du même code ou d’une subvention de l’Agence nationale pour la rénovation urbaine qui bénéficient de la décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 et R. 331-6 du même code.
III. Les ventes de logements sociaux neufs à usage locatif mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et qui bénéficient de la décision favorable prise dans les conditions prévues aux articles R. 331-3 et R. 331-6 du même code à compter du 1er octobre 1996, et dont l’ouverture de chantier est intervenue à compter de cette date, lorsque l’acquéreur bénéficie pour cette acquisition d’un prêt prévu à l’article R. 331-1 du même code et a conclu avec l’Etat une convention en application du 3° et du 5° de l’article L. 351-2 du même code.
III bis. Le premier apport de logements sociaux à usage locatif dont la construction a fait l’objet d’une livraison à soi-même mentionnée au 2, réalisé dans les cinq ans de l’achèvement de la construction au profit d’un organisme d’habitations à loyer modéré visé à l’article L. 411-2 du code de la construction et de l’habitation, à la condition que l’acte d’apport prévoie le transfert de la société cédante à la société bénéficiaire de l’apport, du prêt prévu à l’article R. 331-1 du code précité et de la convention mentionnée aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du même code.
IV. Les livraisons à soi-même mentionnées au 7° bis de l’article 257.
V. Les ventes de droits immobiliers démembrés de logements sociaux neufs à usage locatif mentionnés aux 2 et 3, lorsque l’usufruitier bénéficie d’un prêt prévu à l’article R. 331-1 du code de la construction et de l’habitation et a conclu avec l’Etat une convention en application du 3° et du 5° de l’article L. 351-2 du même code.
Article 284 : Modifié par Loi – art. 25 JORF 31 décembre 2003
I .Toute personne qui a été autorisée à recevoir des biens ou services en franchise, en suspension de taxe en vertu de l’article 277 A ou sous le bénéfice d’un taux réduit est tenue au payement de l’impôt ou du complément d’impôt, lorsque les conditions auxquelles est subordonné l’octroi de cette franchise, de cette suspension ou de ce taux ne sont pas remplies.
II. Toute personne qui a été autorisée à soumettre au taux réduit de 5,5 p. 100 la livraison à soi-même de logements sociaux à usage locatif mentionnée au quatrième alinéa du c du 1 du 7° de l’article 257 est tenue au paiement du complément d’impôt lorsque l’immeuble n’est pas affecté à la location dans les conditions prévues au 3° ou au 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
III. Toute personne ayant acquis au taux réduit de 5,5 p. 100 un logement social à usage locatif ou des droits immobiliers démembrés de tels logements dans les conditions du 3 ou du 5 du I de l’article 278 sexies est tenue au paiement du complément d’impôt lorsque le logement n’est pas affecté à la location dans les conditions prévues au 3° ou au 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
IV. Toute personne qui a été autorisée à soumettre au taux réduit de 5,5 % les livraisons à soi-même de travaux d’amélioration, de transformation ou d’aménagement de logements sociaux à usage locatif mentionnées au 7° bis de l’article 257 est tenue au paiement du complément d’impôt lorsque l’immeuble n’est pas affecté à la location dans les conditions prévues au 3° ou au 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
V. – Toute personne qui a bénéficié du remboursement mentionné à l’article 279 ter est tenue à sa restitution lorsque l’immeuble n’est pas affecté à la location dans les conditions prévues au 4° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.
L’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat communique à la direction générale des impôts les éléments permettant d’établir qu’il y a lieu de faire procéder à la restitution des sommes indûment remboursées.
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Article 1384 A : Modifié par Loi – art. 104 JORF 31 décembre 2003
I. Les constructions neuves affectées à l’habitation principale et financées à concurrence de plus de 50 % au moyen des prêts aidés par l’Etat, prévus aux articles L. 301-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement.
L’exonération s’applique aux constructions de logements neufs à usage locatif et affectés à l’habitation principale, mentionnés aux 3° et 5° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation lorsqu’ils sont financés à concurrence de plus de 50 % au moyen d’un prêt prévu à l’article R. 331-1 du même code, et qu’ils bénéficient des dispositions des 2, 3 ou 5 du I de l’article 278 sexies. Pour les constructions visées au 5 de l’article 278 sexies, le taux de 50 % est ramené à 30 %. Pour les constructions financées dans les conditions prévues aux articles R. 331-14 à R. 331-16 du code de la construction et de l’habitation, la condition de financement s’apprécie en tenant compte des subventions versées par l’Etat, L’Agence nationale pour la rénovation urbaine, les collectivités territoriales et les établissements publics de coopération intercommunale ainsi que des prêts consentis au titre de la participation des employeurs à l’effort de construction.
Toutefois, la durée de l’exonération est ramenée à dix ans pour les logements en accession à la propriété pour la réalisation desquels aucune demande de prêt n’a été déposée avant le 31 décembre 1983.
Cette exonération ne s’applique pas aux logements financés au moyen de l’avance remboursable ne portant pas intérêt prévue par l’article R. 317-1 du code de la construction et de l’habitation.
I bis. Pour les constructions de logements visées au deuxième alinéa du I et pour lesquelles l’ouverture de chantier est intervenue à compter du 1er janvier 2002, la durée de l’exonération est portée à vingt ans lorsque ces constructions satisfont à au moins quatre des cinq critères de qualité environnementale suivants :
a. modalités de conception, notamment assistance technique du maître d’ouvrage par un professionnel ayant des compétences en matière d’environnement ;
b. modalités de réalisation, notamment gestion des déchets du chantier ;
c. performance énergétique et acoustique ;
d. utilisation d’énergie et de matériaux renouvelables ;
e. maîtrise des fluides.
Pour bénéficier de cette durée d’exonération, le redevable de la taxe doit joindre à la déclaration prévue par l’article 1406 un certificat établi au niveau départemental par l’administration chargée de l’équipement constatant le respect des critères de qualité environnementale de la construction.
La définition technique de ces critères, le contenu ainsi que les modalités de délivrance du certificat sont fixés par décret en Conseil d’Etat.
II. Pour les logements en accession à la propriété situés dans un groupe d’immeubles ou un ensemble immobilier faisant l’objet des mesures de sauvegarde prévues aux articles L. 615-1 à L. 615-5 du code de la construction et de l’habitation, la durée d’exonération mentionnée au I est prolongée de cinq ans.
Avant le 31 décembre de chaque année, la commission mentionnée à l’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation adresse à la direction des services fiscaux du lieu de situation de ces logements la liste des logements et de leurs propriétaires répondant aux conditions mentionnées au premier alinéa.
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