Pour rappel, depuis le 10 mars 2010 le régime fiscal de la vente d’immeubles est articulé autour de la notion d’assujetti à la TVA. En principe, la cession d’un bien par un non-assujetti n’est pas soumise à TVA. Par exception, la loi prévoyait que la cession par un particulier, dans les cinq ans de son achèvement, d’un bien acquis en VEFA était assujettie à la TVA et aux droits de mutation à titre onéreux au taux réduit de 0,714 %.

Tirant les conséquences de la jurisprudence de la Cour de justice de l’Union européenne (CJCE du 15 septembre 2011, aff. C 180/10 et C 181/10), la troisième loi de finances rectificative pour 2012 supprime cette exception, sans pour autant prévoir de dispositions transitoires pour les avant-contrats en cours de réalisation lors de la promulgation de la loi.

Cette modification est applicable depuis le 1er janvier 2013

Désormais, les personnes qui procèdent, hors de toute activité économique, à la cession d’immeubles neufs précédemment acquis comme immeubles à construire (VEFA), sont hors du champ d’application de la TVA. La vente est soumise aux seuls droits de mutation à titre onéreux au taux de droit commun de 5, 09 % (Article 1594 D du CGI).

Qu’en est-il des compromis signés avant le 31 décembre 2012 et réitérés après cette date ?

La loi n’a pas anticipé les conséquences de cette modification de régime fiscal sur les compromis en cours de réalisation. Selon les informations dont nous disposons, l’administration fiscale devrait publier des dispositions transitoires dans les prochains jours.

Ces mesures devraient s’apparenter à celles prévues par l’instruction fiscale du 15 mars 2010, prises lors de la réforme du régime fiscal des ventes d’immeubles, selon lesquelles : «Il est admis que lorsque la cession doit être réalisée par acte authentique, l’opération puisse demeurer soumise aux règles applicables à la date de conclusion de l’avant-contrat si celle-ci est antérieure à l’entrée en vigueur du texte, quand bien même d’éventuelles conditions suspensives sont levées après cette entrée en vigueur».

En outre, l’administration fiscale avait pris soin de préciser que les avant-contrats qui n’auraient pas acquis date certaine au 10 mars 2010 (quand ils n’ont pas été présentés à la formalité de l’enregistrement notamment), la preuve que l’acte a bien été conclu avant l’entrée en vigueur du texte, pourra être apportée par tous moyens (ainsi quand l’accord des parties sur la chose et sur le prix a été signé en présence d’un professionnel agissant dans l’exercice d’une activité immobilière réglementée).

Pour les cas qui nous occupent aujourd’hui, et sous réserve que ces dispositions transitoires soient retenues à l’identique, les compromis de vente signés avant le 31 décembre 2012, qu’ils aient ou non acquis date certaine, et qui portent sur la cession par un particulier, dans les cinq ans de son achèvement, d’un immeuble acquis en VEFA, demeureraient soumis à la TVA.

En pratique, nous vous conseillons par conséquent, de patienter et de ne pas modifier les compromis de vente en cours concernés par ce changement de régime fiscal. Dès que les dispositions transitoires attendues que nous soutenons seront publiées, nous ne manquerons pas de vous en informer.