Alerté par l’administration fiscale, le gouvernement, s’est en effet ému d’une pratique devenue courante, celle de la cession de l’usufruit temporaire d’un bien immobilier ou de parts de société à prépondérance immobilière.
Selon le schéma visé par la loi de finance rectificative 2012, une telle pratique permet à un chef d’entreprise qui loue des locaux à son entreprise de lui céder le droit d’occuper les lieux pendant un nombre d’années déterminées.

De ce fait, le vendeur troque la fiscalité lourde sur les revenus fonciers pour la fiscalité plus douce des plus-values immobilières, échappant de surcroit aux prélèvements sociaux. Pour stopper cette stratégie d’optimisation fiscale, la loi de finances rectificative 2012 prévoit de taxer les plus-values de cession d’usufruit temporaire de biens immobiliers ou mobiliers, dans la catégorie fiscale dont ils relèvent au produit qu’ils produisent ou pourraient produire. Cela veut dire que lorsqu’on vend l’usufruit temporaire d’un bien immobilier, la plus-value sera taxée comme un revenu foncier et non comme une plus-value immobilière.

Les motivations du gouvernement pour mettre en place une telle mesure, nous semblent excessives pour deux raisons :

1°) le régime fiscal des plus-values immobilières, significativement alourdi par le rallongement du délai de détention de 15 à 30 ans, rend les cas d’exonération de la plus-value très exceptionnels. Les opérations montées dans ce cadre, pour l’écrasante majorité des assujettis à impôt, procèdent donc d’un vrai besoin plutôt que d’un abus de droit.
2°) Contrairement au schéma substituant une fiscalité à une autre que le gouvernement entend sanctionner, l’opération la plus fréquente revient à un cumul des deux fiscalités. En effet, l’immobilier d’entreprise est souvent logé dans une SCI (société civile immobilière). L’usufruit temporaire cédé porte sur les parts de SCI et non sur l’immeuble lui-même.

En conséquence, le bail unissant la société civile à la société d’exploitation, et, a fortiori, les loyers, sont maintenus. Il y a donc double imposition :
1°) une plus-value taxée entre les mains du vendeur, représentant la jouissance future des parts pendant un nombre d’années déterminé
2°) des revenus fonciers taxés annuellement, entre les mains de l’usufruitier.